Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Überblick
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft und wurde mit der Novelle vom 1. Januar 2024 grundlegend überarbeitet. Es vereint die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einzigen Regelwerk. Für Eigentümer von Bestandsgebäuden ergeben sich daraus eine Reihe konkreter Pflichten, die wir hier im Detail erläutern.
Die wichtigsten GEG-Pflichten für Eigentümer
1. Heizungstauschpflicht – die 65-%-Regel für erneuerbare Energien
Die zentrale Neuerung des GEG 2024 ist die sogenannte 65-%-Regel: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Die Fristen sind gestaffelt:
| Gebäudetyp / Lage | Frist | Gilt für |
|---|---|---|
| Neubauten in Neubaugebieten | seit 01.01.2024 | Alle neu eingebauten Heizungen |
| Bestandsgebäude in Großstädten (> 100.000 Einwohner) | ab 30.06.2026 | Neue Heizungen nach kommunaler Wärmeplanung |
| Bestandsgebäude in allen übrigen Gemeinden | ab 30.06.2028 | Neue Heizungen nach kommunaler Wärmeplanung |
Wichtige Hinweise zur Heizungstauschpflicht:
- Funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden. Die 65-%-Pflicht greift erst beim Einbau einer neuen Heizung.
- Geht eine Heizung irreparabel kaputt, gelten Übergangsfristen von bis zu 5 Jahren, in denen eine konventionelle Übergangslösung installiert werden darf.
- Gasheizungen dürfen bis zur jeweiligen Frist noch eingebaut werden, müssen aber ab 2029 stufenweise mit steigenden Anteilen erneuerbarer Energien betrieben werden (ab 2029: 15 %, ab 2035: 30 %, ab 2040: 60 %).
- Eigentümer über 80 Jahre, die das Gebäude selbst bewohnen, sind von der Pflicht zum Heizungstausch befreit.
Welche Heizsysteme erfüllen die 65-%-Regel?
- Wärmepumpe (elektrisch, Luft/Wasser, Sole/Wasser, Wasser/Wasser)
- Fernwärme (sofern der Versorger die 65-%-Quote erfüllt)
- Biomasseheizung (Pellet, Hackschnitzel, Scheitholz)
- Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas-Spitzenlastkessel)
- Solarthermie in Kombination mit anderen EE-Systemen
- Stromdirektheizung (unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. bei Niedrigstenergiehäusern)
- Wasserstoffheizung (H2-Ready, sofern Wasserstoffnetz verfügbar)
2. Energieausweis-Pflicht
Der Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes gesetzlich vorgeschrieben. Die wichtigsten Regeln:
- Kaufinteressenten und Mietinteressenten muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
- In Immobilienanzeigen müssen die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angegeben werden (Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieeffizienzklasse, Baujahr, wesentlicher Energieträger).
- Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Nach Ablauf muss ein neuer erstellt werden.
- Bei umfangreichen Sanierungen, die mehr als 10 % der Gebäudehülle betreffen, muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.
- Für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden, ist ein Bedarfsausweis erforderlich (kein Verbrauchsausweis).
3. Dämmung der obersten Geschossdecke
Eigentümer von Gebäuden, die nach dem 1. Februar 2002 erworben wurden, müssen die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen dämmen, sofern diese nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 einhält. Alternativ kann auch das darüber liegende Dach gedämmt werden. Der geforderte U-Wert beträgt maximal 0,24 W/(m²K).
Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind von dieser Pflicht befreit – allerdings nur so lange sie selbst im Haus wohnen. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Pflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
4. Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren folgende Maßnahmen umsetzen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (U-Wert max. 0,24 W/(m²K)), sofern der Mindestwärmeschutz nicht eingehalten wird.
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden), die noch nicht gedämmt sind.
- Austausch veralteter Heizkessel: Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht ausgenommen.
Wichtig beim Immobilienkauf
Planen Sie den Kauf einer Immobilie, sollten Sie unbedingt vor dem Kauf eine Energieberatung durchführen lassen. So wissen Sie genau, welche Nachrüstpflichten auf Sie zukommen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Wir helfen Ihnen, den energetischen Zustand realistisch einzuschätzen und die Sanierungskosten in die Kaufentscheidung einzubeziehen.
5. Bußgelder bei Verstößen gegen das GEG
Das GEG sieht empfindliche Bußgelder bei Verstößen vor. Die zuständigen Behörden können Ordnungswidrigkeiten mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro ahnden. Typische Verstöße und ihre Konsequenzen:
| Verstoß | Mögliches Bußgeld |
|---|---|
| Fehlender Energieausweis bei Verkauf / Vermietung | bis zu 10.000 € |
| Fehlende Angaben in Immobilienanzeigen | bis zu 15.000 € |
| Nichterfüllung der Nachrüstpflichten | bis zu 50.000 € |
| Einbau einer nicht GEG-konformen Heizung | bis zu 50.000 € |
| Verstoß gegen Betriebsverbote | bis zu 50.000 € |
6. Weitere GEG-Anforderungen im Überblick
- Betriebsverbot für Ölheizungen ab 2026: Ölheizungen, die nach 2025 noch neu eingebaut werden (soweit zulässig), müssen ab 2026 anteilig erneuerbare Energien nutzen.
- Hydraulischer Abgleich: Bei Einbau oder Austausch eines Wärmeerzeugers ist ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems durchzuführen.
- Heizungsprüfung und -optimierung: Bei Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, empfiehlt das GEG eine Heizungsprüfung. Diese ist bei Gasetagenheizungen und älteren Anlagen Pflicht.
- Solarpflicht bei Dachsanierung: Einige Bundesländer (z. B. Baden-Württemberg, NRW für Nichtwohngebäude) fordern bei umfassenden Dachsanierungen die Installation einer Solaranlage.
Wie KFM Energieberatung Sie bei der GEG-Erfüllung unterstützt
Als zertifiziertes Ingenieurbüro für Energieberatung kennen wir das GEG im Detail und helfen Ihnen, alle Anforderungen sicher und kosteneffizient zu erfüllen:
- GEG-Check: Wir prüfen Ihre Immobilie auf bestehende Nachrüstpflichten und identifizieren Handlungsbedarf.
- Sanierungsfahrplan (iSFP): Wir erstellen einen individuellen Fahrplan, der alle GEG-Anforderungen berücksichtigt und die wirtschaftlichste Sanierungsreihenfolge aufzeigt.
- Heizungstausch-Beratung: Wir beraten Sie technologieneutral zum optimalen Heizsystem für Ihr Gebäude und begleiten Sie von der Planung bis zur Umsetzung.
- Energieausweis: Wir erstellen Bedarfs- und Verbrauchsausweise, die allen gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
- Förderberatung: Wir zeigen Ihnen, welche Förderprogramme Ihre Sanierungsmaßnahmen finanzieren und übernehmen die Antragstellung.
- Baubegleitung: Wir überwachen die fachgerechte Ausführung der Sanierungsmaßnahmen als KfW-anerkannte Baubegleiter.
Häufig gestellte Fragen zum GEG
Das GEG schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen. Die Fristen sind gestaffelt: Seit dem 1. Januar 2024 gilt dies für Neubauten in Neubaugebieten. Ab dem 30. Juni 2026 greift die Pflicht für Bestandsgebäude in Großstädten mit über 100.000 Einwohnern, ab dem 30. Juni 2028 für alle übrigen Gemeinden. Voraussetzung ist jeweils, dass eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden.
Nein, bestehende und funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden. Die 65-%-Pflicht greift erst, wenn Sie eine neue Heizung einbauen. Es gibt jedoch eine Austauschpflicht für Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen. Bei einem Heizungsdefekt haben Sie eine Übergangsfrist von bis zu 5 Jahren, in der eine konventionelle Übergangslösung möglich ist.
Bei einem Eigentümerwechsel (durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung) muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren drei zentrale Maßnahmen umsetzen: Erstens die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches auf einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K). Zweitens die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Drittens den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Wir empfehlen, vor dem Kauf eine Energieberatung durchführen zu lassen, um den genauen Handlungsbedarf und die damit verbundenen Kosten zu kennen.
Das GEG sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor. Ein fehlender Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung kann mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen kosten bis zu 15.000 Euro. Die Nichterfüllung von Nachrüstpflichten oder der Einbau einer nicht GEG-konformen Heizung kann mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld belegt werden. Die Kontrolle erfolgt in der Regel durch die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde oder den Bezirksschornsteinfeger.
Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie. Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und die wesentlichen Kennwerte müssen bereits in Immobilienanzeigen angegeben werden. Für ausschließlich selbstgenutzte Immobilien ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht besteht keine Pflicht. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig. Für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden, ist ein Bedarfsausweis (nicht nur ein Verbrauchsausweis) erforderlich.
