GEG 2024: Die wichtigsten Pflichten für Eigentümer und Vermieter im Überblick
- Das GEG 2024 schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen ab 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen – mit gestaffelten Übergangsfristen je nach Gemeindegröße.
- Bestandsheizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden; ein Zwangsaustausch findet nur statt, wenn die Heizung irreparabel defekt ist und keine Reparatur mehr wirtschaftlich sinnvoll ist.
- Vermieter sind verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzuhalten und diesen Mietinteressenten unaufgefordert vorzulegen – Verstöße können Bußgelder bis 15.000 Euro nach sich ziehen.
- Eigentümer nach Erbschaft oder Kauf eines unsanierten Gebäudes müssen innerhalb von zwei Jahren bestimmte Mindest-Sanierungsmaßnahmen erfüllen (§ 47 GEG).
- Staatliche Förderung: BAFA-Zuschuss für Energieberatung 50 %, KfW-Heizungsförderung seit dem 21. Juli 2026 bis zu 80 % (höchstens 22.400 Euro je Wohneinheit), iSFP-Bonus +5 % – allerdings nur noch auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 Euro.
Das Gebäudeenergiegesetz – kurz GEG – ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Mit der Novelle 2023, die schrittweise ab 2024 in Kraft trat, hat der Gesetzgeber die Anforderungen an Heizungsanlagen, Energieausweise und die Pflichten von Eigentümern und Vermietern deutlich verschärft. Was auf den ersten Blick wie ein Paragraphendschungel wirkt, lässt sich bei genauem Hinsehen in handhabbare Pflichten gliedern.
Für Eigentümer und Vermieter im Rheinland – ob in Bonn, dem Rhein-Sieg-Kreis oder Köln – stellen sich in der Praxis vor allem drei Fragen: Muss meine alte Heizung raus? Brauche ich einen neuen Energieausweis? Und welche Sanierungsmaßnahmen sind verpflichtend, welche nur empfohlen? Dieser Artikel beantwortet diese Fragen auf Basis des aktuellen Rechtsstand 2025/2026 und erklärt, wo sinnvolle Fördergelder den Eingriff wirtschaftlich machen.
Wichtig vorab: Das GEG enthält keine pauschale Pflicht zur sofortigen Komplettsanierung aller Bestandsgebäude. Es setzt auf einen schrittweisen Transformationspfad mit klaren Stichtagen. Wer den Überblick behält und frühzeitig plant, kann Fristen einhalten, Fördertöpfe nutzen und teure Bußgelder vermeiden.
1. Die 65-%-EE-Regel: Was gilt wirklich für neue Heizungen?
Das Herzstück der GEG-Novelle 2024 ist die sogenannte 65-%-EE-Pflicht: Jede neu eingebaute oder neu installierte Heizungsanlage muss ab dem maßgeblichen Stichtag zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Doch wann dieser Stichtag gilt, hängt von der Gemeindegröße ab.
In Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern – also auch in Bonn und Köln – gilt die Regelung für Neubauten seit dem 1. Januar 2024. Für Bestandsgebäude greift die Pflicht dort, wo die Gemeinde einen verbindlichen kommunalen Wärmeplan vorgelegt hat. In Bonn laufen diese Planungen derzeit; Eigentümer sollten den Zeitplan ihrer Stadt aktiv verfolgen, um nicht überrascht zu werden.
Für Kommunen unter 100.000 Einwohnern verschiebt sich der späteste Stichtag auf den 30. Juni 2026. Liegt bis dahin kein kommunaler Wärmeplan vor, gilt die Pflicht automatisch ab diesem Datum für alle Neuinstallationen. Im Rhein-Sieg-Kreis mit seinen vielen mittelgroßen Gemeinden bedeutet das: Die Zeit zum Handeln ist jetzt.
Welche Systeme erfüllen die 65-%-Pflicht? Zu den gesetzlich zugelassenen Lösungen gehören Wärmepumpen, Biomasseheizungen (Pellets, Hackschnitzel), Fernwärmeanschlüsse, Solarthermieanlagen als primäre Wärmequelle sowie Hybridlösungen, die konventionelle Brenner mit erneuerbaren Anteilen kombinieren. Auch Wasserstoff-ready-Heizungen und bestimmte Wärmenetze können die Anforderung erfüllen.
Entscheidend für Vermieter: Die GEG-Pflicht gilt für den Einbau – nicht für den bloßen Betrieb einer vorhandenen Anlage. Eine laufende Gas- oder Ölheizung, die vor dem Stichtag installiert wurde, darf grundsätzlich weiter betrieben werden, solange sie technisch funktionsfähig ist. Ein Zwangstausch ohne Defekt ist nicht vorgesehen. Als BAFA-zugelassene Energieberater empfehlen wir dennoch, den Restlebenszyklus alter Anlagen realistisch zu bewerten – wer in drei bis fünf Jahren ohnehin tauschen müsste, fährt mit einer frühzeitigen Planung meist günstiger.
2. Eigentümerpflichten bei Erbschaft und Kauf: § 47 GEG im Detail
Wer ein Gebäude erbt oder kauft, das die energetischen Mindestanforderungen nicht erfüllt, übernimmt damit auch bestimmte gesetzliche Sanierungspflichten. § 47 GEG regelt diese Nachrüstpflichten und gilt sowohl für natürliche Personen als auch für Unternehmen.
- Oberste Geschossdecke dämmen – wenn die Decke zum unbeheizten Dachraum oder Dachboden nicht den Mindestwärmeschutz erreicht und zugänglich ist. Alternativ: Dachdämmung beim nächsten Dachausbau.
- Heizungsrohre und Warmwasserleitungen dämmen – alle zugänglichen, unbeheizten Räumen verlegten Leitungen müssen nach Mindeststandard gedämmt sein (§ 69 GEG).
- Konstanttemperatur-Heizkessel außer Betrieb nehmen – Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und mit einem Konstanttemperatur-Betrieb arbeiten, müssen ausgetauscht werden. Ausnahmen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
Ausnahmen von den Nachrüstpflichten gelten, wenn das Gebäude vom Eigentümer selbst bewohnt wird und er es bereits vor dem Erwerb mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt hat. Ebenso entfällt die Pflicht, wenn der Aufwand der Maßnahme wirtschaftlich nicht vertretbar ist – das GEG definiert hierfür eine Zumutbarkeitsgrenze in Bezug auf das Verhältnis von Investition zu energetischem Nutzen. Im Zweifel empfiehlt sich eine fachkundige Einschätzung, bevor Fristen verstreichen.
3. Energieausweis-Pflichten für Vermieter: Was droht bei Verstößen?
Der Energieausweis ist das sichtbarste Dokument des GEG für Mietverhältnisse. Vermieter sind nach § 80 GEG verpflichtet, bei jeder Neuvermietung einen gültigen Energieausweis vorzulegen – und zwar unaufgefordert und spätestens bei der Besichtigung des Objekts. Wird das Objekt per Inserat vermarktet, müssen bestimmte Energiekennwerte aus dem Ausweis bereits in der Anzeige angegeben werden.
| Situation | Pflicht | Gültigkeit / Frist |
|---|---|---|
| Neuvermietung (Wohngebäude) | Energieausweis vorlegen, Kennwerte im Inserat | Sofort bei Besichtigung |
| Verkauf eines Gebäudes | Energieausweis im Exposé und bei Besichtigung | Bei Inserierung |
| Abgelaufener Energieausweis | Neuerstellung erforderlich | Gültigkeitsdauer: 10 Jahre |
| Grundlegende Sanierung des Gebäudes | Neuer Energieausweis nach Abschluss der Maßnahmen | Innerhalb 2 Jahre nach Fertigstellung |
| Neubau | Bedarfsausweis auf Basis Energiebedarfsberechnung | Bei Bezug / Verkauf |
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann je nach Schwere des Verstoßes bis zu 15.000 Euro betragen. Besonders häufig geahndet werden: fehlende Angaben im Inserat, nicht vorgelegter Ausweis bei Besichtigungen und abgelaufene Energieausweise, die trotzdem noch gezeigt werden.
In der Praxis unterscheiden wir zwischen dem Bedarfsausweis (auf Basis von Bautechnik und Anlagentechnik berechnet) und dem Verbrauchsausweis (auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre). Für viele Bestandsgebäude ist der Verbrauchsausweis ausreichend und kostengünstiger. Bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist jedoch der Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude wurde bereits auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert.
Als BAFA-zugelassene Energieberater empfehlen wir Vermietern, den Gültigkeitszeitraum ihrer vorhandenen Ausweise zu prüfen und rechtzeitig – idealerweise sechs Monate vor Ablauf – eine Erneuerung zu beauftragen. Im Rheinland erstellen wir Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude aller Größenklassen, oft in Verbindung mit einer Energieberatung, die die nächsten Investitionsentscheidungen fundiert.
4. Förderung: Was der Staat für Eigentümer und Vermieter bereitstellt
Trotz aller Pflichten bietet der Staat erhebliche Zuschüsse und zinsgünstige Kredite, die die wirtschaftliche Last deutlich reduzieren. Entscheidend ist, die aktuell gültigen Fördersätze zu kennen – und sich nicht auf veraltete Informationen zu verlassen. Mit der BEG-Reform, die seit dem 21. Juli 2026 gilt, haben sich mehrere Sätze und Höchstbeträge verschoben; die folgende Tabelle gibt den aktuellen Stand wieder.
| Förderinstrument | Fördersatz / Konditionen | Antragstelle |
|---|---|---|
| Energieberatung für Wohngebäude (EBW) | 50 % Zuschuss auf das Beratungshonorar | BAFA |
| KfW Heizungsförderung (BEG EM) | Bis zu 80 % Investitionskostenzuschuss (Grundförderung 30 % + Klimageschwindigkeitsbonus 16 % + Einkommensbonus), max. 22.400 € je Wohneinheit | KfW / Antrag über Fachunternehmen |
| BEG Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster etc.) | 15 % Grundförderung auf max. 30.000 € je Wohneinheit; mit iSFP 60.000 €, dann +5 % auf den Anteil über 30.000 € | BAFA |
| BEG Baubegleitung / Energieeffizienz-Experte | 50 % Zuschuss auf Planungs- und Begleitkosten | BAFA / KfW |
| iSFP-Bonus | +5 Prozentpunkte – seit 21.07.2026 nur auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 € je Wohneinheit | BAFA |
Der iSFP – der individuelle Sanierungsfahrplan – ist dabei mehr als ein Förderhebel. Er ist ein rechtssicheres Planungsinstrument, das die sinnvolle Sanierungsreihenfolge für ein konkretes Gebäude dokumentiert und die Förderfähigkeit zukünftiger Maßnahmen absichert. Seit dem 21. Juli 2026 funktioniert der Bonus allerdings anders als früher: Der iSFP verdoppelt den Höchstbetrag der förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 Euro je Wohneinheit, und die zusätzlichen 5 Prozentpunkte gelten ausschließlich für den Kostenanteil oberhalb von 30.000 Euro – nicht mehr ab dem ersten Euro. In Zahlen: Ohne iSFP sind bei Einzelmaßnahmen maximal 4.500 Euro Zuschuss drin, mit iSFP bis zu 10.500 Euro. Für Eigentümer im Rheinland, die in den nächsten fünf bis zehn Jahren mehrere Maßnahmen planen, ist der iSFP in der Regel die wirtschaftlich überlegene Einstiegsstrategie.
Wichtig: Die Förderung für Heizungen läuft in vielen Fällen über das antragstellende Fachunternehmen, das den Zuschuss bei der KfW beantragt, bevor der Auftrag erteilt wird. Wer erst umbaut und dann Förderung beantragt, hat keinen Anspruch mehr. Die Reihenfolge Antrag → Bewilligung → Maßnahmendurchführung ist zwingend einzuhalten.
Hinweis für Vermieter mit mehreren Einheiten: Bei Mehrfamilienhäusern summieren sich die Förderpotenziale erheblich. Ein Gebäude mit acht Wohneinheiten, für das eine Wärmepumpe mit 80.000 Euro Investition eingebaut wird, liegt mit 10.000 Euro je Wohneinheit vollständig innerhalb des Kostendeckels von 28.000 Euro je Wohneinheit. Aus Grundförderung (30 %) und Klimageschwindigkeitsbonus (16 %) ergeben sich 46 Prozent, also rund 36.800 Euro Zuschuss. Der Einkommensbonus bleibt selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten – nur mit ihm ist der Höchstsatz von 80 Prozent erreichbar. Als BAFA-zugelassene Energieberater übernehmen wir die Förderantragstellung und Baubegleitung für Sie.
Für Eigentümer in Nordrhein-Westfalen gibt es zusätzlich Landesprogramme, die in Kombination mit Bundesförderung genutzt werden können. Die NRW.BANK-Programme für Wohnraumförderung und Modernisierung bieten zinsgünstige Darlehen, die besonders für Vermieter attraktiv sind, die keine hohen Eigenkapitalquoten einsetzen möchten. Die Kombination aus Bundeszuschuss und NRW-Darlehen ist möglich, soweit keine Doppelförderung für identische Kostenbestandteile entsteht.
Häufige Fragen (FAQ)
Nein – das GEG schreibt keinen sofortigen Zwangstausch funktionierender Heizungsanlagen vor. Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden, solange sie technisch funktionsfähig sind. Die 65-%-EE-Pflicht greift erst dann, wenn eine neue Anlage eingebaut wird – also beim Neukauf einer Heizung nach dem maßgeblichen Stichtag (der je nach Gemeinde bereits gilt oder noch bevorsteht).
Eine Ausnahme bilden Konstanttemperatur-Kessel, die älter als 30 Jahre sind: Diese müssen nach § 72 GEG außer Betrieb genommen werden, wenn das Gebäude nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Reparaturen an bestehenden Anlagen sind im Rahmen wirtschaftlicher Vernunft weiterhin zulässig.
Der KfW-Zuschuss für den Heizungstausch (Programm 458) setzt sich seit dem 21. Juli 2026 aus zwei Komponenten für Vermieter zusammen: einer Grundförderung von 30 % und einem Klimageschwindigkeitsbonus von 16 %, wenn die alte fossil befeuerte Heizung frühzeitig durch eine erneuerbare Lösung ersetzt wird. Daraus ergeben sich 46 % für die meisten Vermieter. Den früheren Effizienzbonus von 5 % für natürliche Kältemittel und den Emissionsminderungszuschlag gibt es nicht mehr – beide sind ersatzlos entfallen. Wer plant, sollte zügig sein: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab Februar 2027 alle sechs Monate um 4 Prozentpunkte, und die Grundförderung für Wärmepumpen fällt ab dem ersten Quartal 2027 dauerhaft auf 15 %.
Selbstnutzende Eigentümer können zusätzlich den Einkommensbonus erhalten: 40 % bis 30.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen, 30 % bis 40.000 Euro und 10 % bis 50.000 Euro, wobei die Einkommensgrenze neuerdings bei mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt einmalig um 10.000 Euro steigt. Der Gesamtfördersatz ist auf 80 % gedeckelt. Für gewerbliche Vermieter und juristische Personen entfällt der Einkommensbonus; hier sind 46 % die Obergrenze. Die förderfähigen Investitionskosten liegen bei 28.000 Euro je Wohneinheit – dieser Deckel sinkt bis 2030 alle sechs Monate um 750 Euro. Der maximale Zuschuss beträgt damit 22.400 Euro je Wohneinheit.
Das GEG sieht für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2026 vor. Liegt bis dahin kein verbindlicher kommunaler Wärmeplan vor, gilt die 65-%-EE-Pflicht automatisch für alle Neuinstallationen von Heizsystemen ab diesem Datum – unabhängig davon, ob die Gemeinde ihre Planung abgeschlossen hat oder nicht.
Das bedeutet: Wer in einer kleineren Gemeinde im Rhein-Sieg-Kreis noch vor Mitte 2026 eine neue Heizung einbauen will und dabei eine konventionelle Lösung bevorzugt, hat möglicherweise noch ein kurzes Zeitfenster. Sinnvoller ist es jedoch, dieses Zeitfenster für eine fundierte Beratung zu nutzen, statt vorschnell zu investieren. Als erfahrene Energieberater in der Region begleiten wir Sie bei dieser Entscheidung.
